En el mundo de la financiación inmobiliaria, especialmente en proyectos de promoción, acceder al capital necesario en el momento oportuno es crucial.
Desde Proactivo Finance, ponemos a disposición de promotores e inversores una alternativa ágil, realista y sin la rigidez de la banca tradicional: los préstamos de capital privado.
Si estás valorando un proyecto de construcción y el banco te ha cerrado la puerta, esta guía te interesa. Aquí te contamos qué requisitos miramos y por qué muchos proyectos que no encajan en la lógica bancaria sí tienen cabida en la financiación privada.
¿Qué es un préstamo promotor con capital privado?
Se trata de una financiación diseñada específicamente para promotores inmobiliarios que necesitan fondos para comprar suelo, iniciar una obra o cubrir fases concretas de su desarrollo.
Lo más importante es que esta financiación se apoya en una garantía inmobiliaria (el propio suelo, un inmueble existente o el valor futuro de la obra) y permite avanzar sin esperar meses al banco.
Uno de los grandes diferenciales es la rapidez: en menos de 72 horas, se puede contar con una propuesta firme si se cumplen los requisitos clave.
¿Qué requisitos valoramos realmente?
A diferencia de las entidades bancarias, que analizan extensamente aspectos como el CIRBE, ratios financieros o historial crediticio, nosotros vamos al punto. Estos son algunos de los factores que sí tienen peso en una solicitud de préstamo promotor con capital privado:
- Valor del inmueble o del activo ofrecido en garantía
Nos enfocamos en su tasación actual, y en muchos casos también en el valor potencial una vez completado el proyecto.
- Ubicación del proyecto
Una promoción en una zona como Madrid, Barcelona, Costa del Sol o Baleares tiene una ventaja clara, pues el mercado inmobiliario en estas zonas es más dinámico.
- Experiencia previa del promotor
No es imprescindible, pero si ya has gestionado otros proyectos, suma a tu favor.
- Viabilidad del proyecto
Analizamos el plan de obra, tiempos de ejecución y precio estimado de venta. Queremos que el capital otorgado sea coherente con el potencial de retorno.
- Documentación técnica básica
Como el proyecto arquitectónico, licencias (en curso o aprobadas), contrato de compra del suelo, etc.
No importa si estás en ASNEF o si el banco ha rechazado tu solicitud. Lo que realmente importa es si el proyecto tiene sentido y si puedes garantizarlo con un activo inmobiliario real.
¿Y si necesito liquidez sobre un activo ya en uso?
También ofrecemos líneas de capital privado para promotores e inversores que necesitan apalancar su patrimonio inmobiliario y obtener liquidez inmediata.
Si tienes una propiedad libre de cargas o con poca deuda pendiente, puedes solicitar un préstamo de capital privado y obtener financiación en tiempo récord para reinvertir o cubrir necesidades urgentes.
¿Qué miramos diferente al banco?
Los bancos priorizan el historial de deuda, la liquidez a largo plazo, los avales personales y los informes financieros a más de cinco años. En cambio, en Proactivo Finance trabajamos bajo otra lógica:
- Evaluamos la coherencia de la operación: si es viable, tiene respaldo inmobiliario y sentido económico, la analizamos.
- No discriminamos por morosidad o incidencias anteriores si el proyecto lo respalda.
- Damos prioridad a la rapidez: porque sabemos que una oportunidad inmobiliaria no espera.
¿Listo para presentar tu proyecto?
Hemos ayudado a promotores de toda España a financiar desde pequeñas promociones de 4 viviendas hasta complejos residenciales con valor de varios millones.
Si tienes un proyecto claro y un inmueble que pueda servir de garantía, tienes opciones reales, incluso si el banco ya te ha dicho que no.
Contacta con nuestro equipo de asesores o solicita una valoración inicial sin compromiso. En Proactivo Finance te acompañamos desde el primer contacto hasta la firma ante notario, con total transparencia y sin letra pequeña.
Preguntas frecuentes sobre requisitos del préstamo promotor con capital privado
¿Qué entendemos por préstamo promotor con capital privado?
Financiación para comprar suelo, iniciar obra o completar fases de una promoción destinada a la venta. Se apoya en garantía inmobiliaria (suelo, activo existente o valor futuro del proyecto) y prioriza agilidad y coherencia económica.
¿Cuál es el requisito clave para aprobar la operación?
La garantía real y la viabilidad del proyecto. Tasamos el activo, revisamos cargas y dimensionamos el LTV para que la cuota sea sostenible. ASNEF o rechazos bancarios no bloquean si el plan es sólido y el aval es suficiente.
¿Es imprescindible tener licencia de obra concedida para firmar?
No siempre. Podemos financiar adquisición y predesarrollo con licencia “en curso” si la due diligence urbanística es favorable. Las siguientes disposiciones pueden quedar condicionadas a la obtención de la licencia.
¿Qué documentación técnica básica pedimos al inicio?
Nota simple y escrituras, proyecto arquitectónico (básico/ejecutivo si existe), situación urbanística, contrato de compra del suelo, cronograma de obra y estimación de ventas. Con eso emitimos propuesta firme con rapidez.
¿Cómo influye la ubicación en el análisis (Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Baleares)?
Mercados dinámicos aportan liquidez y comparables fiables, lo que facilita LTV más eficientes y calendarios por hitos. En plazas menos líquidas ajustamos importe y plazos para asegurar la salida comercial del proyecto.
¿Aceptamos promotores con poca experiencia previa?
No es imprescindible, aunque suma. Compensamos menor historial con mejores garantías, mayor control de hitos y desembolsos por fases alineados con avance de obra y preventas.
¿Cómo se estructuran las disposiciones y la carencia de principal?
Suele haber tramos: compra de suelo, urbanización, estructura, cerramientos y remates. Podemos incluir carencia de principal en obra y amortización más intensa al escriturar ventas, evitando tensión de caja.
Si el activo ya tiene hipoteca, ¿podemos operar con segunda carga?
Estudiamos hipoteca de segundo grado si el LTV combinado lo permite. Alternativamente, refinanciamos y simplificamos cargas para liberar caja y acelerar el arranque de la promoción.
¿Qué costes del proyecto pueden incluirse en el préstamo?
Compra de suelo, impuestos (ITP/IVA), licencias y tasas, honorarios técnicos, seguros, acopios y partidas de obra. Ajustamos el presupuesto financiado a la rentabilidad esperada y al plan de ventas.
¿En cuánto tiempo puedo tener una propuesta firme?
Con expediente básico completo, solemos emitir propuesta en menos de 72 horas. A partir de ahí, tasación/validación y firma notarial, priorizando la oportunidad para no perder la operación.
¿Puedo usar capital privado ahora y bancarizar después?
Sí. Es habitual arrancar con capital privado para ganar tiempo y, con avances de obra y preventas, migrar a banca. Planificamos la transición (cancelaciones parciales/totales) para minimizar el coste total financiero.
