Invertir en propiedades para reformar y revender —también conocido como flipping inmobiliario— es una estrategia rentable si se calcula bien cada paso. Pero muchas veces la teoría no basta: lo que realmente buscan los inversores es ver números concretos y soluciones reales de financiación.
Por eso, en este artículo vamos a compartir un ejemplo práctico de cómo estructurar una operación de flipping en una ciudad como Madrid, incluyendo el uso de un préstamo con garantía hipotecaria como vía de financiación.
En ProActivo Finance ayudamos cada semana a promotores e inversores a ejecutar este tipo de operaciones, y sabemos que contar con capital rápido y flexible es tan importante como encontrar la propiedad adecuada.
Paso 1: Compra del inmueble – Costes y análisis
Imaginemos que encuentras un piso en el barrio de Carabanchel, Madrid, con un valor de mercado reformado de 220.000 €. El propietario necesita vender rápido y acepta 145.000 €. El inmueble no está hipotecado, pero necesita reforma integral.
Gastos de compra aproximados:
▪️ Precio de compra: 145.000 €
▪️ Impuestos y gastos notariales: 10.000 €
▪️ Honorarios agencia: 3.000 €
Total compra: 158.000 €
En este punto, necesitas liquidez inmediata para cerrar la operación. La alternativa bancaria, que puede tardar meses, queda descartada. Una opción más eficaz es un préstamo con garantía hipotecaria sobre otro inmueble en propiedad.
Paso 2: Reforma – Costes y planificación
La reforma necesaria incluye cocina, baño, ventanas, pintura general y actualización de instalaciones. Se calcula una inversión de 22.000 €, con una duración estimada de 2 meses.
▪️ Reforma: 22.000 €
▪️ Mobiliario y home staging: 3.000 €
Total reforma: 25.000 €
Durante este periodo, puedes acogerte a una hipoteca puente, que te da carencia en el pago de cuotas hasta la venta, permitiéndote centrarte en la ejecución del proyecto sin cargas mensuales.
Paso 3: Venta del inmueble – Cierre del proyecto
Una vez finalizada la reforma, se fija un precio de venta competitivo en 215.000 €. Se vende en 3 meses.
Costes de venta aproximados:
▪️ Honorarios agencia: 4.000 €
▪️ Impuesto plusvalía: 2.000 €
Total costes de venta: 6.000 €
Resultado financiero del flipping
Inversión total
Compra + gastos: 158.000 €
Reforma + mobiliario: 25.000 €
Costes de venta: 6.000 €
Total inversión: 189.000 €
Precio de venta: 215.000 €
Beneficio bruto estimado: 26.000 €
Si financiaste parte de la operación con capital privado, este beneficio puede ser algo menor, pero sin financiación privada no habría sido posible cerrar la compra a tiempo.
¿Cómo cubrir todos los costes si no tienes liquidez?
Muchos inversores utilizan otra propiedad libre de cargas como garantía para acceder a una financiación flexible y adaptada.
Si tienes varios pagos pendientes, puedes incluso plantearte una reunificación de deudas para liberar carga financiera mensual y ganar capacidad operativa.
▪️ Menos pagos mensuales.
▪️ Un solo préstamo para varios conceptos.
▪️ Más margen para invertir en reformas y mejorar tu rentabilidad.
¿Dónde se aplica mejor esta estrategia?
Aunque el ejemplo se basa en Madrid, también se ejecutan operaciones similares en:
▪️ Valencia y Alicante (zonas con alta rotación).
▪️ Málaga y Marbella (muy enfocadas a segunda residencia).
▪️ Islas Baleares (mercado de valor elevado con poca oferta).
▪️ Zonas metropolitanas de Barcelona (alto potencial de revalorización).
¿Quieres ejecutar tu primer flipping inmobiliario?
El flipping no es exclusivo de grandes promotoras. Cada vez más profesionales independientes y pequeños grupos de inversión apuestan por esta fórmula para generar beneficios rápidos y controlados.
La clave es contar con el capital en el momento adecuado y tener una buena estimación de tiempos y costes.
En ProActivo Finance analizamos tu caso sin compromiso y diseñamos una financiación ajustada a tu proyecto. Con plazos ágiles, atención personalizada y comprensión del modelo de negocio, te ayudamos a transformar una oportunidad en una realidad.
