En ProActivo Finance entendemos que el éxito de una operación de flipping inmobiliario depende tanto de encontrar una buena oportunidad como de estructurar una financiación eficaz, rápida y bien calculada.
Madrid, Barcelona y otras zonas clave del país se han convertido en polos de inversión para promotores que compran, reforman y venden inmuebles buscando una rentabilidad ágil.
Para calcular el ROI (Return on Investment) con precisión, es fundamental incluir todos los costes, incluyendo los de financiación, especialmente si trabajas con capital privado con aval inmobiliario.
¿Qué es el ROI y por qué importa en una operación de flipping?
El ROI te indica qué rentabilidad obtendrás respecto a la inversión total realizada. Este indicador no solo refleja beneficios, sino que también permite comparar distintas operaciones y tomar decisiones más rentables a mediano y largo plazo.
La fórmula es sencilla:
ROI (%) = [(Ingreso por venta – Costes totales) / Inversión total] x 100
Ahora bien, para que esta fórmula sea realmente útil, debemos contemplar los gastos financieros: intereses, comisiones y honorarios derivados de un posible préstamo con garantía hipotecaria, una de las soluciones más utilizadas por inversores que no pueden o no quieren depender de un banco.
¿Qué costes debes incluir al calcular el ROI de un flipping?
La rentabilidad bruta puede parecer atractiva, pero el ROI real surge al restar todos los gastos, que suelen incluir:
▪️ Precio de adquisición del inmueble
▪️ Impuestos de compraventa (como el ITP)
▪️ Costes notariales, registrales y de tasación
▪️ Reforma (materiales, mano de obra, técnicos)
▪️ Costes financieros
▪️ Comisión de agencia (si interviene un agente)
▪️ Gastos de cancelación registral o cargas previas
Por ejemplo, si el proyecto se ejecuta en pocos meses, puedes considerar una hipoteca puente en ciudades como Madrid o Barcelona.
Aunque esta tenga un coste financiero más alto que el crédito bancario tradicional, su rapidez permite adquirir propiedades por debajo del valor de mercado y obtener un margen mayor tras la reforma.
Cómo optimizar tu estructura financiera: caso práctico
Imagina que adquieres una propiedad por 150.000 € en el centro de Madrid, le inviertes 30.000 € en reforma y otros 15.000 € en gastos de operación y financiación. Vendes el inmueble reformado por 220.000 €.
Tu ROI se calcularía así:
Ingreso: 220.000 €
Gastos totales: 195.000 €
Beneficio neto: 25.000 €
ROI: (25.000 / 195.000) x 100 = 12,8 %
Este resultado demuestra que a pesar del coste del préstamo, la rentabilidad sigue siendo sólida. Y si además reduces tus cargas mensuales mediante una reunificación de deudas con capital privado, puedes liberar liquidez para iniciar una segunda operación paralela.
¿Qué ventajas ofrece la financiación con garantía inmobiliaria en operaciones de flipping?
Los promotores profesionales ya no dependen exclusivamente de la banca para financiar sus proyectos. Hoy pueden obtener:
▪️ Agilidad en la aprobación: 48 a 72 horas
▪️ Flexibilidad en condiciones: carencia, cuotas adaptadas
▪️ Análisis de la lógica de la operación, no de la nómina
▪️ Posibilidad de financiar fases del proyecto (compra, reforma, venta)
El coste de un préstamo privado puede ser mayor, pero se compensa con la rapidez de ejecución y la libertad de operación, algo clave en un mercado tan competitivo como el inmobiliario.
¡Tu operación de flipping puede empezar hoy!
En ProActivo Finance, ayudamos a promotores e inversores a acceder a soluciones de financiación a medida, diseñadas para maximizar su rentabilidad sin burocracia bancaria.
Desde préstamos con garantía hipotecaria, hipotecas puente hasta la reunificación de cargas para liberar liquidez, nuestros expertos analizan la viabilidad de tu proyecto con criterios de inversión real.
Si tienes una propiedad en mente o ya estás planificando tu siguiente flipping, contacta con nuestro equipo y descubre cómo estructurar una financiación que te ayude a actuar a tiempo, sin renunciar a la rentabilidad.
