Con tu casa como garantía, la horquilla habitual en capital privado va del 40 % al 60 % del valor de tasación, con un importe mínimo de 200.000 €. Sobre una vivienda tasada en 600.000 € y libre de cargas, eso significa entre 240.000 € y 360.000 €. La cifra exacta no depende de tu nómina: depende del margen que quede entre lo que se presta y lo que vale el inmueble.
La respuesta corta: entre el 40 % y el 60 % del valor de tasación
Esa horquilla es la referencia del mercado y conviene contar con el extremo bajo antes que con el alto. Llegar al 60 % exige un inmueble muy vendible, sin cargas y en un mercado con transacciones constantes; el 40 % es lo que sale en la mayoría de operaciones reales.
Dos límites acotan la respuesta desde el principio. La base de cálculo es el valor de tasación, no el precio del anuncio ni la cifra que el propietario tiene en la cabeza. Y hace falta un inmueble en garantía: sin garantía inmobiliaria no hay operación.
Quien presta en estas condiciones no es la banca tradicional. Son operaciones de préstamos con capital privado: capital que analiza el activo y la salida en semanas, a un coste más alto que el bancario. Esa es la contrapartida y conviene tenerla clara antes de seguir haciendo cuentas.
Qué es el LTV y por qué lo mira todo el mundo
LTV son las siglas de loan to value: la proporción entre el importe del préstamo y el valor del inmueble que lo garantiza. Es el indicador que resume en un solo número cuánto riesgo tiene la operación para quien pone el dinero.
Un LTV del 40 % significa que el inmueble vale dos veces y media la deuda: si la venta se retrasa o hay que ajustar el precio, queda colchón para devolver principal, intereses y gastos. Un LTV del 80 % deja ese colchón casi a cero, y por eso no es el territorio de este producto.
Cómo se calcula, con un ejemplo
La fórmula es una división: importe del préstamo dividido entre valor de tasación, en porcentaje.
Vivienda tasada en 800.000 €. Con un LTV del 50 %, el techo de la operación son 400.000 €. Si el inmueble arrastra una hipoteca con 150.000 € de capital pendiente, esa deuda ocupa parte del margen y se descuenta: quedan 250.000 € disponibles. La operación sigue siendo viable y está por encima del mínimo de 200.000 €, pero el importe se ha reducido en más de un tercio respecto al cálculo inicial.
El otro dato que decide el resultado es la tasación misma, que no es una opinión: la realiza una sociedad homologada con metodología y comparables. Merece la pena entender cómo se tasa una vivienda antes de dar por buena una cifra de partida, porque de ahí sale todo lo demás.
Por qué el margen importa más que tu perfil
En banca, el importe se decide mirando al solicitante: ingresos recurrentes, antigüedad, ratio de endeudamiento, historial. Con garantía real el orden se invierte. Lo primero es el activo y lo segundo la forma de salir de la operación; el perfil entra después y rara vez es lo que cambia la decisión.
Esto explica que una operación pueda salir adelante con un solicitante que un banco ha rechazado, y que otra se caiga aunque el solicitante tenga un expediente impecable: si no hay margen suficiente sobre el inmueble, no hay operación.
Qué se analiza de verdad: el inmueble y la salida
Dos bloques de preguntas, y ninguno pregunta por el pasado del cliente:
- El inmueble. Qué es, dónde está, en qué estado, con qué uso, si está ocupado, qué cargas tiene inscritas y cuánto vale según tasación.
- La salida. Qué se vende para devolver el capital, en qué plazo realista, a qué precio de partida y con cuánto margen sobre la deuda. Si la salida no es una venta, cuál es: una refinanciación, el cobro de una operación ya cerrada, la liquidación de una herencia.
Una salida que se sostiene sola —que no depende de que todo vaya bien— es lo que permite estirar el importe hacia la parte alta de la horquilla.
Un caso: 300.000 € sobre un inmueble de 1,3 millones
Una operación firmada el mes pasado en Madrid ilustra bien el punto: 300.000 € con la garantía de un inmueble tasado en 1,3 millones de euros. El importe no llega a una cuarta parte del valor del activo, un LTV por debajo del 25 %.
Con ese margen, la conversación cambia. No hay que discutir si el propietario tiene capacidad de pago mensual, porque el préstamo se firma con carencia total —hasta 36 meses— y solo devenga intereses. No hay que apurar la valoración, porque incluso con un ajuste de precio importante en la venta el inmueble cubre la deuda con holgura. Y el plazo puede fijarse con espacio —de 1 a 3 años— sin que eso comprometa la operación.
El titular no necesitaba el máximo posible: necesitaba 300.000 € y una estructura que le permitiera vender cuando conviniera. Pedir 600.000 € porque el inmueble «los aguantaba» habría encarecido la operación y estrechado el colchón sin ninguna ventaja.
Qué reduce el importe que te pueden dar
Si el inmueble ya tiene cargas
Una hipoteca viva, un embargo anotado o una afección fiscal no bloquean la operación, pero consumen margen. El cálculo es el del ejemplo anterior: se aplica el LTV sobre la tasación y del resultado se descuenta lo que ya pesa sobre el inmueble.
Hay dos maneras de resolverlo, y la escritura del préstamo hipotecario refleja cuál se ha elegido: firmar una segunda hipoteca que convive con la primera, o cancelar la deuda anterior con parte del capital nuevo y quedarse con una sola carga. La segunda simplifica la salida, aunque consuma importe disponible.
Tipo de inmueble y liquidez del mercado donde está
No todos los activos admiten el mismo porcentaje. Una vivienda terminada en una zona con demanda constante se vende en meses; una nave industrial, un local en una calle secundaria o una finca rústica pueden tardar años y con una horquilla de precio mucho más amplia. A menor liquidez, menor LTV, porque el tiempo de venta es parte del riesgo.
La ubicación pesa por la misma razón. En lo que llevamos de año la actividad se ha concentrado en Madrid, que reunió cerca del 90 % de las firmas del mes pasado, y la explicación no es comercial sino de mercado: hay volumen de transacciones y plazos de venta previsibles. Esa es la lógica que hay detrás de un préstamo puente con capital privado en Madrid y de que ahí los importes puedan situarse en la parte alta de la horquilla. En mercados con pocas operaciones al año, el mismo inmueble soportaría menos.
Plazo de venta realista
El plazo del préstamo debe cubrir el tiempo real de venta, no el optimista. Si un inmueble como el tuyo tarda de media diez meses en venderse en esa zona y a ese precio, un préstamo a un año deja apenas dos meses de colchón para todo: la bajada de precio que haga falta, un comprador que no consigue financiación, el papeleo de la compraventa.
Cuando el plazo no da, el importe se ajusta a la baja. No es un castigo: es la forma de que la operación siga teniendo sentido si la venta se mueve unos meses.
Por qué no conviene pedir el máximo disponible
Es la conclusión menos intuitiva de todo esto. Que el inmueble soporte 400.000 € no significa que haya que pedir 400.000 €.
Tres razones concretas. La primera, el coste: en un préstamo puente los intereses se calculan sobre el capital dispuesto y no se amortiza principal, así que cada euro de más se paga entero todos los meses hasta la cancelación. La segunda, el margen: cuanto más se apura el LTV, menos colchón queda si la venta se retrasa o el precio final baja. La tercera, la negociación: una operación con margen amplio se plantea, se prorroga y se reestructura en mejores condiciones que una operación al límite.
La regla práctica es el mínimo eficaz: el importe que resuelve la necesidad con un pequeño margen de seguridad, no el techo que permite la tasación.
Del valor de tasación al dinero en cuenta: qué pasa entre medias
Entre la cifra de la tasación y el saldo que aparece en la cuenta hay varios pasos, y todos restan:
- Se aplica el LTV sobre el valor de tasación y sale el techo teórico de la operación.
- Se descuentan las cargas inscritas sobre el inmueble: capital pendiente de hipotecas, embargos, afecciones.
- Se descuentan comisiones y gastos. La comisión de apertura suele retenerse de la disposición, y hay gastos de tasación, notaría y registro cuyo reparto depende de si la operación entra en el ámbito de la normativa de crédito inmobiliario.
- Se puede retener un fondo de intereses de los primeros meses, si así se pacta.
- Se firma ante notario y se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. La formalización se hace ante notario en cualquier punto de España.
- Se dispone del capital tras la firma.
Por eso la pregunta útil no es «cuánto vale mi casa», sino «cuánto me queda limpio». Cualquier propuesta seria detalla esas partidas por escrito antes de que encargues una tasación. Lo que no se puede prometer de antemano es una cifra cerrada ni un tipo concreto: hasta que no hay nota simple y tasación, todo son horquillas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero me pueden prestar con mi casa como garantía?
Entre el 40 % y el 60 % del valor de tasación, con un mínimo de 200.000 €. Sobre una vivienda tasada en 600.000 € y sin cargas, la horquilla va de 240.000 € a 360.000 €. El tipo de inmueble, su ubicación y las cargas inscritas determinan dónde cae cada caso dentro de ese rango.
¿Qué es el LTV?
Es la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, expresada en porcentaje. Un LTV del 40 % significa que se presta el 40 % de lo que vale la propiedad. Cuanto más bajo, mayor es el margen disponible si la venta se retrasa o el precio final se ajusta.
¿Puedo pedir un préstamo si mi vivienda ya tiene hipoteca?
Sí. Las cargas previas reducen el importe disponible, pero no bloquean la operación: el capital pendiente se descuenta del margen que resulta de aplicar el LTV. Según el caso se firma una segunda hipoteca o se cancela la deuda anterior con parte del capital nuevo, dejando una sola carga inscrita.
¿Influye mi historial bancario en el importe?
Mucho menos que en la banca. El análisis se centra en el inmueble y en la salida: qué se vende, en qué plazo realista y con qué margen sobre la deuda. Una incidencia pasada no descarta la operación si la garantía y el plan de devolución se sostienen por sí solos.
¿Cuál es el importe mínimo?
El importe mínimo de trabajo es de 200.000 €. Por debajo de esa cifra los gastos fijos de la operación —tasación, notaría y registro— pesan demasiado sobre el conjunto y el producto deja de tener sentido para el prestatario. Eso sitúa estas operaciones en inmuebles de valor medio-alto.
